오늘 포스팅 내용은 집을 매수하기 위해 대출을 실행할 때 필수적으로 적용되는 정부의 부동산 규제 정책인 DSR 뜻과 LTV DTI의 용어 정의 그리고 실제 이 부동산 대출 용어들의 적용 예시를 들어서 보다 쉽게 이해가 가도록 작성해보겠습니다.
대한민국에서 일반매매나 경매 등 집을 매수하기 위해서는 은행으로부터 대출은 필수적입니다. 대부분의 사람들은 부동산 대출 규제인 용어들은 알고 있지만 정확히 어떤 내용이고 DSR LTV DTI 등이 어떻게 적용되서 규제가 되는지 잘 알지 못합니다.
용어도 어렵지만 어차피 은행에가서 대출을 실행시키면 다 알아서 설명해주고 적용해주니 굳이 알 필요를 못느끼는 걸 수도 있습니다.
하지만 자본주의 사회에 살아가는 현대 사람들은 이런 경제적인 용어들에 대해 무지하면 결국은 손해를 볼 수밖에 없는 구조이고 집은 어차피 생에 한번은 꼭 사야 될 필수 물건이기에 DSR LTV DTI 등이 서로 어떻게 상호작용하여 적용되는지 알고있는게 좋습니다.
그럼 구체적으로 각 부동산 대출 용어들의 뜻과 실제 적용사례를 예시를 들어 살펴보도록 하겠습니다.
부동산 대출 용어 [DSR 뜻]
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금상환비율을 의미하며 2018년에 도입된 정책으로 부동산 대출 규제 중 끝판왕이라고 볼 수 있습니다.
이는 개인의 총 소득에 대한 대출의 원금과 이자 상환액의 비율을 나타내는데 간단히 말해 개인이 한 해 동안의 소득 대비 그 해 갚아야 할 대출의 원리금의 비율을 의미합니다.
DSR은 하위 규제책인 LTV와 DTI를 비교해서도 가장 강력한 대출 규제정책입니다.
정부는 집 값이 무섭게 상승하여 PIR 등의 주택의 지표 등이 과도하다고 판단되거나 LTV와 DTI로는 한계가 있다고 판단 될 때 이 DSR 정책을 사용하여 대출을 옥죄고 더이상 부실 대출이 발생하지않게 집 값의 상승을 억제하는 역할을 합니다.
따라서 금융기관들은 대출을 심사할 때 DSR을 중요한 지표로 활용하여 대출자의 상환 능력을 평가하게 됩니다.
DSR 적용예시
연간 소득(연봉)이 5천만원인 A씨의 사례를 통해 DSR의 적용예시를 들어보겠습니다.(세금 등을 제외한 단순 예시임)
- A씨의 연간 소득(연봉)은 5천만원입니다.
- A씨의 연간 대출 원리금 상환액이 2천만원이라고 가정하겠습니다.
이 경우, DSR은 다음과 같이 계산됩니다.
즉, A씨의 DSR은 40%이며 이 의미는 A씨의 연간 소득인 5천만원 중 40%에 해당하는 2천만원이 대출의 원리금 상환에 사용된다는 것을 의미합니다.
금융기관은 DSR을 사용하여 대출자의 상환 능력을 평가하기 때문에 DSR이 높을수록 해당 개인의 부채 상환 능력이 낮아질 것이라고 판단합니다.
대출 진행시에 LTV와 DTI 그리고 DSR의 모든 요소를 고려하기에 정확한 대출금액은 개인마다 상이합니다. 구체적인 LTV와 DTI를 고려한 적용 예시는 아래쪽에서 확인해주세요.
부동산 대출 용어 [LTV 뜻]
LTV (Loan to Value Ratio)는 주택담보대출비율이라고 합니다. 보통 부동산 가치 대비 대출 가능한 금액의 비율을 나타내며 간단히 말해서 담보의 가치 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 용어입니다.
만약 아파트 가격이 7억원일 때 단순 계산해서 LTV가 70%이면 4.9억원의 대출이 가능함을 의미합니다.
LTV는 2000년 9월 처음 도입되었으며 부동산 시장의 과열을 방지하고 가계부채의 증가를 제어하기 위해 정부에서 사용하는 규제정책입니다.
부동산 시장의 상황에 따라 정부나 금융당국에 의해 조절될 수 있으며 부동산 상승세가 뚜렷하여 집 값의 안정이 필요하다고 판단될 때 정부는 LTV로 대출한도를 제한합니다.
LTV의 경우 단순 주택가격에 대한 담보비율인지라 대출에 대한 규제가 약한 편이라 정부는 DTI와 함께 주로 사용하는 정책이라고 보시면 됩니다.
부동산 대출 용어 [DTI 뜻]
DTI (Debt to Income Ratio)는 소득 대비 부채의 비율을 의미하며 대출자의 상환 능력을 평가하는 지표입니다.
간단히 말해서 DTI는 개인의 월별 수입 중 얼마나 많은 부분이 채무 상환에 사용되는지를 나타내는 비율이라고 보시면 됩니다.
DTI의 계산식은 아래와 같습니다.
DTI = 월별 총 채무지출/월별 총 수입 x 100
예를 들어 월별 총 수입이 400만원이고 월별 총 채무 지출(대출이자 및 신용 카드 사용액 등)이 240만원인 경우 DTI는 60%가 됩니다.
LTV와 DTI 적용 예시
LTV와 DTI는 주택 담보 대출 시에 함께 고려되는 중요한 지표들입니다. 두 지표는 각각 대출 가능한 금액의 상한선과 대출자의 소득에 따른 대출 상환 능력을 평가하는 데 사용됩니다.
<적용 예시 1번>
- A씨의 연간 소득(연봉)은 5천만원이며 5억원의 아파트를 매수하려고 한다.
이때 LTV가 70%라면 아파트 가격이 5억원이므로 70%인 3.5억원의 대출이 가능합니다. LTV만 고려할 때 A씨는 본인이 마련해야되는 금액인 1.5억원만 있으면 아파트 매수를 할 수 있습니다.
여기서 DTI 규정에 따라서 A씨의 연봉에 40%까지만 연간 상환이 가능한 금액으로 간주된다면 A씨는 연간 2천만원의 원리금 상환이 가능합니다.
만약 대출기간이 10년이라면 A씨는 연간 2천만원x10년 = 2억원의 대출만 가능합니다.
즉, A씨는 LTV 규정에 따라 2.1억원의 대출이 가능해도 DTI 규정에 따라 연간 상환 능력이 부족하다고 판단되어 LTV로 나온 금액보다 적은 2억원의 금액만 대출을 받게 됩니다.
하지만 보통 집을 매수할 때 대출기간의 경우 30년을 많이 설정하기에 DTI로 계산되는 금액은 30년 6억원이지만 이 금액은 집의 가격을 넘어가기에 LTV 금액인 2.1억원이 대출 금액이 됩니다.
결론적으로, LTV와 DTI는 각각 다른 관점에서 대출 가능 금액과 대출자의 상환 능력을 측정하는 지표이며 주택 담보 대출을 받을 때 금융기관에서 함께 고려하는 지표로 사용됩니다.
<적용 예시 2번>
- B씨는 연봉이 8천만원이고 5억 5천만원 짜리 아파트를 구매하는 상황입니다.
은행의 LTV 규정이 70%라면 아파트 가치의 70%인 3억 8천5백만 원까지 대출 받을 수 있습니다.
그러나 DTI 규정에 따라 B씨의 연봉의 40%까지만 연간 상환 가능한 금액으로 간주된다면 B씨는 연간 3천2백만 원의 원리금 상환이 가능합니다.
여기서도 대출기간이 10년이라고 가정하면 연간 DTI 금액인 3천 2백만원x10년 = 3억 2천만원이 DTI로 가능한 금액이 됩니다.
최종적으로 B씨는 LTV 규정에 따라 3억 8천5백만 원을 대출 받을 수 있어도 DTI 규정에 의해 연간 상환 능력이 부족하다 판단되어 그보다 적은 금액인 3억 2천만원이 대출금액이 됩니다.
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