지역에 따라 틀리지만 전국의 부동산은 2022년 중반까지 상승세가 지속되었습니다. 상승세가 지속되던 시기엔 언제든 거래가 잘 되었고 원하는 가격에 매물이 팔렸기에 대부분의 사람들이 중개수수료를 지불하더라도 중개거래를 했지만 하락세가 지속되면 조금의 비용이라도 아낄려는 차원에서 직거래를 하는 사람들이 늘어나는게 현실입니다.
부동산 하락기에는 원하는 만큼 매매가를 올릴 수 없기에 매도인과 매수인 모두 비용 절감 차원에서 직거래를 선호하게 됩니다. 그래서 오늘은 부동산 직거래 방법 을 알아보면서 직거래시 놓칠 수 있는 부분들에 대해서 나름의 주의사항도 살펴보겠습니다.
부동산 직거래 방법 및 절차
부동산 직거래 방법 및 절차는 아래와 같습니다.
1. 실소유자 여부 확인
– 계약 당사자가 주택의 실소유자가 맞는지 주민등록증과 함께 계약 내용을 반드시 확인
2. 등기부등본 확인
– 등기부등본을 통해 부동산의 정확한 등기명의자 확인 및 기타 등기사항(저당 및 압류 등 여부)을 확인
3. 계약서 작성
– 거래 계약서 작성 시 매매 당사자 및 임대차인의 기본 정보, 매물 정보, 보증금 및 계약금, 이사일자 등을 확인(특약사항이 필요시 상의 후 하단에 반드시 기재)
4. 공부서류 확인
– 토지이용계획확인원, 건축물대장 등 부동산 매매에 필요한 서류를 확인
5. 소유권 이전 절차 진행
– 계약금과 잔금 지급 후 소유권 이전 등기 진행
부동산 직거래 주의사항
부동산 직거래시 필수로 확인해야되는 사항들은 아래와 같습니다.
1. 매물 체크
– 현장을 방문하여 직접 매물의 실제 상태와 주변 부동산을 방문하여 정확한 시세를 확인
2. 매물 소유주 여부 확인
– 등기부등본과 건축물대장 등의 공부서류를 통해 계약 당사자의 진위 여부를 확인
3 . 계약서 내 특약사항 확인
– 대부분의 부동산 계약서는 표준 계약서이기에 거래 당사자간의 추가 요청사항들을 정리하여 서류 하단에 특약사항을 필수로 삽입
4. 부동산 거래 신고
– 부동산 실거래 신고제의 시행으로 부동산 거래시 반드시 당사자(매도인/매수인)가 부동산관리시스템에 접속하여 신고해야 됨
부동산 실거래가 신고제란?
부동산 실거래가 신고제는 부동산 계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 계약서상 실거래가를 온라인 및 주민센터를 통해 신고해야되는 제도입니다.
부동산 실거래가 신고제의 상세내용은 아래와 같습니다.
1. 신고 대상 주택
– 연립 및 아파트, 단독, 다가구 및 다세대 주택, 주거용 오피스텔 및 고시원 그외 주거용으로 사용하는 건물
2. 신고 금액
– 임대차 계약의 경우 : 보증금 6천만원 or 월 임차 30만원 초과시
– 매매 계약의 경우 : 가격에 상관없이 필수로 신고
3. 신고 대상자
– 중개업체 이용시 : 매수인/매도인 or 공인중개사
– 직거래시 : 매도인/매수인 공동으로 신고(전자서명)
– 임대차 신고시 : 임대인/매수인 or 공인중개사
* 임대차계약 당사자가 신고할 경우 계약서 원본 스캔분을 첨부하고 신고자 1인이 전자서명하면 공동신고가 된것으로 처리 됨
부동산 직거래 신고 방법
부동산 직거래 완료 후 부동산 실거래가 신고제도에 따라 반드시 30일 이내에 신고를 완료해야 합니다.
신고 방법은 아래와 같습니다.
1. 부동산 거래 계약서 및 공동인증서를 준비
2. 부동산거래관리시스템 사이트 검색 후 접속
부동산거래관리시스템 사이트에 접속하여 지역 선택 후 신고하기 클릭
신고서 등록 클릭 후 임대계약은 ‘임대차 신고’를 매매계약은 ‘부동산거래신고’를 클릭
로그인 후 공동인증서 등록을 해야 신고서 등록이 가능합니다.
신고서 등록 화면에서 빨간색 박스안의 개인 정보 내용을 등록 후 저장하고 하단의 등록완료 버튼 클릭
- 만약 임대차 신고로 등록을 할 경우엔 임대계약서를 보면서 임차인/임대인의 정보를 모두 입력해야됩니다. 여기서 중요한 건 ‘전월세 갱신’의 경우입니다. 갱신의 경우 신규 계약/갱신을 정확히 선택해야하며 기존의 임차금액과 변경 된 임차금액을 정확히 입력해야 됩니다.
부동산 직거래 미신고 법적 처벌은?
부동산 거래시 신고 기간 안에 미신고시 과태료 처분에 처해질 수 있습니다.
계약일로부터 30일 이내에 신고하지 않을 경우 500만원 이하의 과태료가 부과된다고 하니 계약 후 꼭 기간내에 신고하시기 바랍니다.
매매계약시 추가 체크 사항
아파트의 경우에 한정되지만 아파트의 경우 장기수선충당금이란 관리비 내역이 있습니다. 장기수선충당금이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.
아파트의 직거래 시장에서 장기수선충담금의 처리여부는 매수자와 매도자간의 협의에 의존합니다. 이는 법적으로 꼭 매도자가 매수자에게 받아야 하는 금액이라고 규정되어 있는 것은 아닙니다.
때때로 매도자가 장기수선충담금을 부담하는 경우가 있습니다. 이는 주로 매도자가 빠르게 팔기를 원하는 매수자 우위 시장일 경우에 쌓여있는 장기수선충당금을 포기하는 경우입니다.
다른 한편으로는 매수자가 이 금액을 부담할 때도 발생합니다. 이는 위의 경우와 반대로 시장이 매도자 우위 시장일 경우 빠른 매매를 위해 매수자가 매도자의 쌓여있는 금액을 지불합니다.
결국 법적으로 정해진 게 없다보니 매도자와 매수자간 상호 협의하에 계약서 하단에 특약사항으로 넣어서 진행하시면 됩니다.
부동산 정책에 관심있으시면 아래 글들도 참고로 봐주시면 도움이 되실겁니다.
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