오늘 다뤄 볼 주제는 전세가율입니다. 전세가율이 어떤 걸 의미하는지 전세가율 뜻과 계산법을 알아보고 대한민국에만 존재하는 전세제도에 대해서도 살펴보겠습니다.
전세제도란 어떻게 탄생되었는가?
많은 분들이 아시는 것처럼 전세제도는 전세계에서 유일하게 대한민국에만 존재하는 부동산 거래제도입니다.
얼핏 생각하면 제도라고 해서 법으로 제정이 되어있나 생각하겠지만 전세제도는 법으로 규정 된 제도가 아닌 민간에서 성립한 제도입니다.
얼마 전 국토교통부 원희룡 장관이 전세제도를 폐지한다는 등의 기사들이 난 적이 있는데 결국 어떤 결론도 없이 흐지부지된 게 전세제도가 법적으로 제정 된 제도가 아니기 때문입니다.
그럼 이렇게 민간에서 성립한 제도가 어떻게 한 나라의 부동산을 좌지우지하는 제도로 사용을 하게 되었을까요?
그 배경을 간단히 살펴보면 20세기 중반에 금융이 미비했던 시절이 있었는데 이 시절 고금리를 바탕으로 탄생한 제도입니다.
특히 1970년대부터 대한민국의 주택 시장에서 활성화되기 시작하면서 많은 사람들이 전세제도를 활용하게 되면서 전세라는 제도의 부흥기가 찾아옵니다.
1980년대 초반까지만 하더라도 전세 계약기간은 현재의 2년이 아닌 1년이었습니다. 나이가 있는분들이라면 기억이 나실테지만 계약기간이 1년이었기에 잦은 이사를 다닌 사람들이 많았습니다.
그러다 1989년 노태우대통령 집권기에 집이 없는 세입자들의 주거 안정을 위한다는 목적으로 현재의 전세 계약기간인 2년이 법적으로 확정이 되었습니다.
그리고 2020년 그 유명한 임대차3법이 시행되면서 전세 계약기간은 2년 + 2년(추가 연장계약기간)로 법으로 명시가 되면서 현실적으로 임차인이 원하면 4년을 거주할 수 있게 되었습니다.
임대차3법에 대한 자세한 내용은 추후 다른 포스팅에서 다뤄보겠습니다.
전세제도의 폐해
작년부터 시작 된 전세사기는 대표적인 전세제도의 폐해입니다. 대부분이 신축빌라 위주로 발생했지만 사실 이 전세사기의 원인은 정부의 정책도 한 몫을 한게 있습니다.
HUG의 보증보험 가입시 보증률을 거의 100% 인정해주었기에(시세를 120%로 만든 후 실제 빌라가격의 100%에 해당하는 전세보증금을 대출함) 이런 전세사기가 발생했다고 보는 시각이 대부분입니다.
그리고 아파트와 달리 빌라의 경우 시세를 일일이 확인할 방법이 없는게 더욱 신축빌라를 이용한 전세사기 행각을 부채질 한 것도 있습니다.
소 잃고 외양간 고친다고 전세사기가 사회적 문제로 대두되고 나서 정부는 그때서야 대책을 이것저것 내놓고 있긴하지만 전세사기의 피해는 2025년까지도 지속적으로 발생할 수 있는게 현실입니다.
몇일 전 수원지역에서도 전세사기 피해가 대대적으로 발생한것으로 나오고 있습니다.
전세가율 뜻과 계산법
그럼 본격적으로 전세가율에 대해서 알아보겠습니다.
전세가율이란?
전세가율은 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미하며 주택시장의 시세 변화를 분석하는 지표로 활용됩니다.
예를 들어 주택 매매가격이 10억이라고 가정할 때 전세가격이 6억이라면 해당 주택의 전세가율은 60%입니다.
전세가율 계산
전세가율 = 전세가격/매매가격x100
전세가율 하락과 상승시의 부동산 시장 상황
그럼 전세가율 상승과 하락이 매매가에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.
우선 전세가율이 상승한다는 말은 전세 매물이 소진되어 매물이 없는 상황을 의미합니다. 수요와 공급의 법칙에 의해 수요대비 공급이 부족해지기에 가격은 상승할 수 밖에 없습니다.
이런 상황에서는 적은 자본금으로 주택 매입이 가능하기에 갭투자가 활성화 되는데 이로 인해 주택의 수요 또한 부족해져서 가격이 상승하는 흐름을 보입니다.
결과적으로 전세가율의 상승은 매매가의 상승 압력을 높여 부동산 시장의 상승세를 이끌 수 있습니다.
반대로 이번엔 전세가율의 하락시에 대한 영향에 대해 살펴보겠습니다.
전세가율이 하락한다는 건 전세 매물이 증가한다는 의미이며 이는 사람들의 집에 대한 매수 심리를 위축시키는 원인이 됩니다.
전세가율 하락시 위의 경우와는 반대로 갭투자자의 투자가 어려워져(갭 가격의 폭이 커짐) 갭투자로 투자를 한 임대인들이 임차인에게 보증금을 반환하기 어려운 역전세의 원인이 되기도 합니다.
이로 인해 투자수요가 감소하고 투자수요의 감소는 집 값의 하락을 부추겨서 전반적인 부동산 시장의 하락세를 유도할 수 있는 요소로 작용합니다.
우리나라의 부동산 시장의 상승과 하락은 정부의 부동산 정책에 지대한 영향을 받지만 그외에도 다주택자들의 투자여부에 따라서도 시장의 향방이 결정되기도 합니다.
전세가율 조회 방법
전세가율에 대한 조회 방법으로는 KB부동산의 데이터허브 투자테이블에서 각 지역별 전세가율을 조회해 볼 수 있습니다.
또한, 개별적인 부동산 플렛폼 앱들을 활용해서도 전세가율에 대한 조회가 가능합니다.
위 부동산 플렛폼은 ‘아실‘입니다. ‘아실’은 너무나 유명한 사이트로 전세가율외에 부동산 전반에 걸친 다양한 분석과 통계를 제공합니다.
아실 사이트에 접속하여 상단의 옵션들 중에 원하는 지역과 평수, 세대수, 전세가율을 조정해서 조회를 하면 해당 지역의 주택중에서 설정한 옵션의 조건과 일치하는 주택들이 보여집니다.
광명시 하안동 지역의 30평대 전세가율 60%정도로 조건을 걸고 조회를 하자 몇몇 단지들이 나타납니다. 위의 방법대로 본인이 원하는 지역에 알맞은 설정을 한 뒤 투자 가능한 단지들을 손쉽게 손품할 수 있습니다.
위 사이트는 리치고라는 부동산 통계쪽 전문가인 김기원대표님이 만드신 부동산 통계전문 플렛폼입니다. 리치고 사이트 or 앱에 접속해서 상단 오른쪽의 탭을 누르면 다양한 부동산 옵션들이 있습니다.
전세가율 또한 조회가 가능한데 위 아실처럼 범위를 지정해서 검색이 가능하지는 않지만 아실과 비교해서도 좀 더 다양한 옵션들이 있기에 아실과 함께 사용하면 유용할 것으로 생각됩니다.
오늘은 전세가율에 대해서 알아보는 시간을 가졌습니다. 제가 작성한 포스팅은 부동산 전문가가 아닌 부동산 공부에 갓 입문한 초보분들이 보기에 좋은 내용이라고 생각합니다.
저 또한 부동산쪽 공부를 하고 있는 입장이라 틀린 내용이 있을 수도 있으니 지적해주시면 수정하도록 하겠습니다. 부족한 글 읽어주셔서 감사드립니다.