오늘은 거주하는 집의 재계약시 전세를 월세로 전환할 때 필수로 알고 있어야 되는 보증금 월세 환산액에 대해 개념과 함께 전월세 전환율에 따른 계산식 그리고 쉽게 계산할 수 있는 사이트 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
보증금 월세 환산액이란?
보증금 월세 환산액은 전세에서 월세로 계약 변경시 보증금 변환에 따른 계산 방식을 의미합니다. 즉, 기존 보증금 중 일부를 월세로 전환하는 금액이라고 보면 되는데 통상 반전세라고 보시면 됩니다.
그리고 이 월세 환산액을 통해 전세 또는 월세 계약을 새롭게 조정할 때 얼마의 월세나 전세 보증금이 적절한지도 계산을 통해 쉽게 알 수 있습니다.
아래에서 설명하겠지만 간혹 보증금 월세 환산액을 몰라 부동산 중개인이나 집주인이 임의로 설정하는 금액으로 재계약을 하는 분들이 계십니다.
이럴경우 지불하지 않아도 되는 초과분을 지급하는 일도 발생할 수 있기에 이 개념을 알고 계시면 많은 도움이 되실겁니다.
그럼 보증금 월세 환산액의 계산식을 알아보면서 예시를 들어 이해하기 쉽게 설명해드리겠습니다.
보증금 월세 환산액 계산식
1. 전세에서 월세로의 전환식
월세 = (전세 보증금 차액 × 전/월세 전환율) ÷ 12개월
예시> 전세보증금이 6억에서 4억으로 조정시
월세 = (2억 x 5.5%) ÷ 12개월 = 91.67만원
2. 월세에서 전세로의 전환식
전세 보증금 = (월세 × 12개월) ÷ 전/월세 전환율
예시> 월세 180만원에서 전세로 전환시
전세 보증금 = 180만원 x 12 ÷ 5.5% = 약 4억원
전월세 전환율
위의 보증금 월세 환산액 계산시에서 전/월세 전환율이라는 용어가 뭔지 궁금하셨을 겁니다. 전/월세 전환율은 전세 보증금과 월세 간의 관계를 나타내는 지표로 전세 자금을 기준으로 월세로 변환할 때 적용되는 이자율을 의미합니다. 쉽게 ‘월세 수익률’이라고 보시면 됩니다.
예를 들어 간단히 설명하면 전월세 전환율이 5%라고 가정했을 때 1억 원의 전세 보증금을 월세로 변경했을 때 연간 5백만 원(1억 원의 5%)의 월세 수익이 발생한다는 것을 의미하며 매월 약 41만 6천원의 월세를 받거나 지급하게 됩니다.
이런 전환율의 경우 부동산중개인이나 집주인이 임의로 정하는게 아닌 주택임대차보호법에 명시되어있는 법률에 따라 정하게 되어있습니다.
전월세 전환율 기준
우리나라는 주택임대차보호법에 따라 전세에서 월세로의 전환시 이율의 기준이 정해져 있는데 아래 2개의 기준 중에 낮은 이율을 채택하여 적용하면 됩니다.
1. 대통령령으로 정하는 이율(10%)
2. 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(2%)
위 두가지 기준 이율 중에 하나를 채택하면 되는데 2023년 10월 현재 한국은행의 기준금리는 3.5%입니다. 위의 기준에서 2번의 <기준금리(3.5%) + 대통령령으로 정하는 이율(2%) = 5.5%> 금리가 낮으므로 현재 기준으로 전환율은 5.5%입니다.
전월세 전환율 계산식
전월세 전환율에 따른 계산식은 위쪽의 월세 환산액과 동일합니다. 현재 전세에서 월세로의 전환율이 5.5%이므로 이 전환율을 바탕으로 예시를 들어보겠습니다.
예시 1> 빌라에 거주중이며 전세 보증금이 4억인데 재계약시 전세 보증금을 2억으로 내릴 경우 차액 2억원에 대한 월세 환산액은?
월세 = (전세 보증금 차액 x 전월세 전환율)
월세 = 2억원 x 5.5% ÷ 12개월 = 약 91.67만원
위의 경우 전세 보증금 금액을 2억원으로 하향조정해서 재계약시 월에 부담해야되는 금액은 약 92만원 정도입니다.
예시 2> 아파트에 전세 보증금 8억원으로 거주중이며 재계약시 전세 보증금을 5억원으로 내릴 경우 차액 3억원에 대한 월세 환산액은?
월세 = 3억원 x 5.5% ÷ 12개월 = 137만원
주의하실 건 위의 전환율은 현재 시점 기준으로 한국은행의 기준금리가 변동이 되면 해당 변동되는 기준금리를 적용하여 계산하셔야 됩니다.
월세 환산액 초과분 반환 여부
전월세 전환 시 계산된 월세가 법정 전월세 전환율(5.5%)보다 높게 계산되어 책정되었을 경우 세입자는 초과된 월세를 내지 않아도 되며 이미 납부한 초과 월세에 대해서도 집주인에게 반환을 요구할 권한이 있습니다.
- 현재 기준으로 법정 전/월세 전환율을 초과하는 금액으로 월세가 책정된 경우 초과된 금액은 원칙적으로 무효로 간주됩니다.
- 세입자가 법정 전/월세 전환율보다 높은 월세를 이미 집주인에게 지급한 상황이라면 초과된 월세 차액에 대해서 반환을 요구할 수 있습니다.
- 주택임대차 보호법에 따라서 임대차 계약기간 중 전/월세 전환율은 법정 상한을 초과할 수 없고 만약 이 규정을 초과한 경우 임차인은 임대인에게 초과된 금액을 반환을 청구할 수 있습니다.
여기서 주의할 사항은 신규 임차계약의 경우엔 법정 전/월세 전환율을 초과한 금액으로 계약을 했더라도 집주인은 초과분에 대해서 반환한 책임이 없다는 겁니다.
신규 임차계약은 주변시세나 집의 년식, 환경 등에 따라서 집의 전/월세 가격이 달라지기에 전/월세 전환율을 초과했느냐 안했느냐와는 무관합니다.
전/월세 전환 계산기 사이트
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