재건축 초과이익환수제라는 말을 들어보셨을 겁니다. 이 부동산 정책은 2006년에 도입 된 정책이며 재건축 사업으로 인해 조합원 1인당 평균초과이익이 3,000만원을 넘으면 초과이익의 10~50% 범위에서 국가가 현금으로 환수하는 제도입니다.
즉, 재건축으로 인해 생기는 가치 상승분 중 일정 비율을 정부가 환수하는 제도로 부동산 가격 상승으로 인한 이익 일부를 사회에 재분배되도록 설계된 제도입니다.
초과이익환수제가 복잡해 보이지만 간단히 예를 들어보면 A라는 사람이 5억원에 집을 매수했는데 몇년 뒤에 정부가 A씨가 사는 지역에 큰 공원과 쇼핑몰 등을 만들 계획을 발표해서 A씨의 집 가격이 7억원으로 올라갔고 A씨는 주택 매매시 2억원의 이익이 발생했다고 가정해봅시다.
이에 A씨의 집값 상승이익은 정부에 의해 발생 된 이익이라고 생각해서 정부가 그 이익분의 일부를 세금으로 납부하라고 하는 겁니다.
좋은 말로 정부와 이익을 공유하는 거지만 나쁘게 생각하면 내 판단하에 매매한 집의 가치가 상승했는데 정부가 내 재산의 일부를 빼앗아가는 거라고 볼 수도 있습니다.
재건축 초과이익환수제의 근본적 목표
이 제도의 근본적인 출발점은 부동산 시장의 급격한 과열을 방지하고 재건축으로 인한 상승분으로 환수한 이익으로 사회복지 프로그램이나 사회적 약자의 보호(공공주택 등 주거 환경 개선) 그리고 다양한 도시 및 지역 개발 프로젝트 등을 비용을 기존 예산외에 사용하여 국가의 재정 안정성을 도모하는 겁니다.
재건축에 대한 경제적 타격과 시장 변화
재건축 초과이익환수제는 재건축 추진 주최측과 이해관계자들에게 새로운 경제적 부담을 야기시킵니다. 즉 기존에 없던 새로운 세금으로 인해 그렇잖아도 재건축 내부에서의 의견 일치 등이 어려운 상황에서 돈과 관련 된 새로운 변수가 생기게 된 겁니다.
재건축 관계자들은 부담을 최소화하고자 시장에 여러 가지 변화를 가져올 수 있습니다. 즉, 이 제도의 도입으로 재건축 시행사와 건설사는 부동산 투자와 개발 전략에 새로운 변화가 생겨나게 됩니다.
시행사와 건설사 입장에서 돈이 되는 특정 지역의 부동산 시장에 대한 투자가 집중되지만 반대로 돈이 되지않는다고 판단되는 다른 재건축 지역의 경우엔 입찰 조차하지않는 등의 재건축 진행에 어려움을 겪을 수도 있습니다.
이익에 대한 당사자들 사이의 논란
초과이익환수제는 도시 발전과 개인의 이익 사이에서 미묘한 균형을 유지해야 하는 어려운 상황을 만듭니다. 공공의 이익을 위해서 내 이익분을 공유해야하는 아주 어려운 상황이라 이익과 관련된 당사자들 사이에서 해결하기 쉽지 않은 정책이긴 합니다.
따라서 이 정책에는 찬성과 반대 의견이 분명하게 존재합니다. 대중과 전문가 사이 or 정치적 입장에 따른 정치인들의 다양한 논점이 제기되는 상황이며 이에 대한 계속적인 논의가 필요합니다.
재건축 초과이익환수제의 문제점
재건축 초과이익환수제의 시행으로 아래와 같은 문제점들이 발생하고 있습니다.
1. 시장 왜곡 우려
초과이익환수제는 사유재산권에 개입하여 자유주의 경제의 시장 메커니즘을 왜곡시킬 가능성이 있습니다. 개발이익의 일부를 정부가 환수하게 되는것이기에 재건축에 대한 개발자나 투자자의 동기를 저하시킬 수 있습니다.
2. 소득 불평등 문제
일부 인구(재건축 아파트에 거주하는 주민들)만을 대상으로 하는 초과이익환수제는 다른 부동산 보유자나 부자들에게는 적용되지 않아 일정 수준 이상의 소득 불평등 문제를 낳을 수 있습니다.
예를 들어 재건축 아파트에 거주하고 있다 입주한 A씨는 초기 입주부담금 3억과 함께 초과이익분으로 2억원을 지불(초과이익분 최대 50%라고 가정)해야되는 상황이라고 가정해 봅시다. A씨는 기존 아파트에 대한 비용을 제외하더라도 입주를 위해 총 5억원의 비용이 추가로 발생했습니다.
이때 신규분양을 받아 입주한 B씨의 경우엔 분양가 8억원의 비용만 들여 입주에 성공했습니다. 이 아파트는 입주 후 주변시세대에 맞춰 국평기준 12억원의 가치로 시세가 상승했습니다.
B씨의 경우엔 8억원의 비용을 들여 4억원의 이익을 본 경우인데(매매해야 발생하는 이익이긴 하지만 그냥 이익으로 간주) 기존 재건축 아파트에 거주하던 A씨는 기존 아파트의 비용 5억원을 제외하고 5억원의 추가 비용이 발생했기에 추가 이익분은 2억원으로 B씨의 절반정도의 이익만 보게 되는 셈입니다.
위 경우는 사실 극단적인 예시를 든 경우지만 실제 불평등한 이익에 대한 불만이 있는게 사실입니다.
3. 세금 문제
기존에 존재하는 재산세나 종합부동산세 등의 세금과 중복으로 새로운 세 부담이 발생하게 되며 이로 인해 재건축 아파트에 거주하는 사람들의 불만이 고조되는 상황입니다.
4. 재건축 추진 어려움
초과이익환수제의 도입으로 재건축에 대한 기대 수익이 감소하면서 실제로 재건축이 지연되거나 추진자체가 어려워져 무산되는 경우도 발생하고 있고 이는 결국 도시의 노후화 문제를 심화 수 있습니다.
초과이익환수제는 그 자체로 공평한 부동산 이익의 재분배 실현하기 위한 제도입니다. 제도의 공평함을 위해서는 세부 정책의 미세한 조절과 투명한 운영이 필수적이라고 봅니다.
결국 정책의 성공을 위해서는 국민들의 의견에 대한 국회의 적극적인 수렴과 함께 제도 보완을 위한 정보 공개가 핵심적인 역할을 할 것입니다.
아래는 2022년 9월에 정부에서 발표한 ‘재건축 초과이익 환수제’에 대한 개편안의 뉴스입니다. 현재 이 개편안의 조정을 위한 국회 논의가 이뤄지고 있는데 관련 된 내용이 궁금하신 분들은 클릭해서 봐주시기 바랍니다.