오늘은 재개발 재건축 차이에 대해 간략히 5분만 투자하면 내 지식으로 습득할 수 있도록 간략 명료하게 설명드리겠습니다.
부동산에 조금이라도 관심이 있으신 분들이라면 재개발 재건축이라는 말을 들어본 적이 있을겁니다. 하지만 재개발과 재건축이 어떻게 다른건지 딱 설명하기가 애매했던적이 있었을 건데요.
오늘 5분만 투자하시면 재개발 재건축의 개념과 함께 이 두 용어의 차이점도 알아가실 수 있습니다.
그럼 포스팅 시작하겠습니다.
재개발 재건축 차이와 개념 이해하기
우선 재개발과 재건축의 개념부터 알아보고 넘어가겠습니다.
우선 재개발의 개념부터 알아보겠습니다.
재개발은 쉽게 말해 우리 주변의 노후화되고 낡은 빌라촌이나 단독주택 밀집지역을 새로운 주거시설로 만드는 주택정비사업으로 기존에 있던 낡은 빌라나 단독주택, 상가 등을 모두 철거하고 새로운 아파트나 오피스텔, 상가 등을 건립하는 방식입니다.
재개발의 경우 기존의 기반시설인 도로, 하수도, 공원 등을 완전히 철거 후에 새로이 만들기 때문에 사업 범위가 광범위하고 사업 기간이 긴게 특징입니다.
또한, 일부 지역주택조합의 재개발을 제외하면 정부주도로 진행되는 사업이 많기때문에 사업의 속도가 빠른편에 속합니다.
* 지역주택조합에 대한 내용은 하단에 있으니 참고해주세요.
이번엔 재건축에 대한 개념을 설명드리겠습니다.
재건축은 기존에 있던 노후화 된 아파트 단지를 허물고 새로운 아파트 단지를 짓는 걸 말합니다. 재건축의 경우 대부분의 기반시설을 활용하기 때문에 재개발 보다 사업의 속도가 빠른게 특징입니다.
통상 재건축의 경우 사업인가부터 3년정도면 입주가 가능한 게 특징이고 임대동을 추가하여 용적률을 높을 수 있어 기존 세대보다 많은 세대를 분양할 수 있어 세대당 부담하는 분담금을 줄일 수 있습니다.
하지만 최근에 건축비용이 너무 높아지다보니 재건축시 아파트 시세만큼의 비용을 분담금으로 내야되는 상황이 속출하다보니 재건축이 미뤄지거나 취소되는 사례도 속속 나오고 있는 실정입니다.
재개발 재건축 차이를 구분할 때는 공사하는 곳이 아파트 단지냐 아니냐로 구분하시면 좋을 듯 합니다. 기존 아파트 단지를 공사하는 건 재건축 아파트 단지가 아닌 곳은 재개발로 이해를 하면 쉬울 듯 하네요.
재개발 개건축 차이
그럼 이 재개발 재건축 차이점은 어떤건지도 살펴보도록 하겠습니다.
재개발의 경우 위에서도 설명드렸듯이 지역의 건물뿐 아니라 도록, 하수도 등의 지역 기반시설을 모두 재정비하는 사업으로 기존 주택 규모보다 확대해서 사업 진행이 가능합니다.
또한, 재개발의 대부분은 정부주도하에 사업이 진행되므로 빠른 사업진행이 가능한게 특징입니다. 그리고 최근 가로정비사업이라고 하여 기존 재개발보다 인허가 절차를 간소화하여 좀 더 빠르게 재개발이 가능하도록 설계된 사업 방식으로도 재개발이 많이 진행 되고 있습니다.
재건축은 기존 기반시설을 보완하여 기존 부지 내에서 용적률 등을 높여 사업을 진행하는게 일반적입니다. 임대동을 추가하여 용적률을 높이고 이로인해 많아진 세대 등을 활용하여 기존 세대 당 부담하는 분담금을 낮출 수도 있습니다.
재개발 재건축 차이점
위에서 설명한 부분을 제외한 재개발 재건축 차이점은 정부주도냐 민간주도냐로 구분할 수 있습니다. 아파트 단지의 재건축은 100% 민간 조합 주도의 사업입니다.
그렇게 때문에 조합에서 선정한 민간 건설사와 계약을 통해 사업이 진행되며 이 과정에서 조합과 건설사간의 비용 부담에 대한 이견으로 좌초되거나 지연되는 경우가 많습니다.
최악의 경우 조합과 건설사 간의 법적분쟁이 발생하면 재건축 사업이 일시정지되는 경우가 발생하기도 하여 막대한 손해를 보는 경우도 많습니다.
대표적인 재건축 사례가 단군이례 최대 단지인 둔촌주공아파트입니다. 둔촌주공아파트는 올림픽 파크포레온이라는 아파트로 재건축이 되는 1만 2천세대가 넘는 매머드급 대단지입니다.
올림픽 파크포레온의 경우 조합과 건설사간의 건축비용 부담 문제로 상당기간 분쟁이 오갖고 정부의 협의로 인해 재건축이 다시 진행되어 2025년 1월 입주를 앞두고 있습니다.
이 아파트 단지는 2019년 12월 철거를 시작했으나 건설사와 조합간의 분쟁으로 여러번 공사가 중단됐는데 철거를 시작한지 만 5년만에 입주를 하게 된 케이스입니다.
재건축이 민간주도의 사업인 반면 재개발은 대부분이 정부주도하의 사업입니다. 아파트의 경우 30년이 지나도 관리만 잘하면 생활환경이 그리 나쁘지만은 않지만 빌라촌이나 단독주택이 밀집한 지역의 경우는 방치하게 되면 살던 사람들이 빠져나가 슬럼가로 변하기 때문에 정부에서 적극적으로 주도하여 사업을 진행하고 있습니다.
정부주도하의 사업이기에 사업인허가 역시 빠르게 진행되어 주민동의 부분에서 큰 문제가 발생하지 않으면 새로운 아파트 단지로 탈바꿈하게 됩니다.
지역주택조합이란?
일명 ‘지주택’으로 불리우는 지역주택조합 재개발 사업은 재개발을 민간이 주도하는 사업방식입니다. 해당 부지에 거주하는 지역거주민들이 조합을 설립하여 시공사를 선정하고 아파트 단지를 올리는 방식의 사업이라고 보면 됩니다.
지주택 조합의 설립 조건은 조합원의 과반수 동의가 필요하며 해당 부지의 토지 15% 이상을 조합측에서 소유하게 되면 설립이 가능합니다.
하지만 지주택의 경우 사업 성공률이 20%도 되지않는 사업방식으로 대부분의 지주택 재개발 사업은 중도에 좌초되는 경우가 많습니다.
지주택은 일단 조합장의 비리가 많은편인데 반해 조합원들이 조합의 상세 지출내역을 확인하는 게 쉽지않고 일단 해당 부지의 주민들의 토지 95% 이상을 매입해야 성공 확률이 높은데 95% 이상을 매입하는게 현실적으로 쉽지 않습니다.
지주택으로 건축된 대표적인 아파트 단지가 성동구의 서울숲 트리마제입니다. 트리마제 아파트의 경우 원주민이 모두 쫒겨난 대표적인 지주택 사업입니다.
지주택으로 시작되었으나 조합과 시공사간의 법적분쟁에서 시공사가 승소하여 기존 원주민들이 소유한 토지 대부분을 시공사가 매입하면서 기존 원주민들은 모두 쫒겨나는 신세가 되었고 이후 건설된 아파트는 대부분 새로 분양받은 외부인들로 채워졌습니다.
그러다보니 지주택의 경우 재개발 성공률이 낮아 부동산 투자를 하는 사람들 사이에선 조심해야되는 투자방식으로 분류되고 있습니다.
오늘은 재개발 개건축 차이와 함께 각 사업방식의 개념을 알아봤습니다. 나름대로 쉽게 설명을 드리고자 했는데 쉽게 이해가 됐는지 모르겠네요.
글 읽어주셔서 감사드리고 아래 함께 보면 좋은 글도 참고해서 봐주시면 도움이 되실겁니다.