오늘은 부동산 경매 용어 정리 및 간단한 설명을 하는 시간을 가져보겠습니다.
부동산 경매는 복잡하기도 하고 처음 배우고자 할 때 용어 때문에 도전이 망설여지는 분야이기도 합니다.
이를 극복하기 위해서는 경매와 관련된 주요 용어들을 빠르게 이해하는 것이 중요한데요.
이 글에서는 부동산 경매와 관련된 20가지 핵심 용어들을 소개해 초보자분들의 이해를 돕고자 합니다.
그럼 부동산 경매시 알아두면 도움이 되는 필수 20개의 경매 용어 정리 시작해보겠습니다.
경매 용어 정리 １～５항목
１. 감정가
부동산의 시장 가치를 평가한 금액으로 감정평가사가 현장 조사를 토대로 책정된 가격입니다.
２. 최저입찰가
최저입찰가는 유찰 등에 의해 최초 감정가에 대비 20~30% 내려간 금액으로 지금과 같은 부동산 하락기에 유찰이 자주 발생합니다.
만약 최저입찰가 이하로 입찰을 했다면 입찰이 취소되니 경매 시작 전 반드시 최저입찰가를 확인하고 입찰에 응해야 됩니다.
３. 유찰
경매에 입찰한 사람들이 입찰에 응하지않아 경매가 성립되지 않는 경우로 보통 부동산 하락기에 자주 발생합니다.
- 부동산 하락기에 유찰이 자주 일어나는 이유
- 보통 상승기 때는 눈 뜨고 나면 부동산 가격이 상승하기 때문에 서로 먼저 낮은 가격에 동산을 가지려고 입찰에 응하지만 하락기 때는 바닥 가격이 어디인지 모르기에 눈치싸움의 결과로 유찰이 자주 일어납니다.
- 보통 상승기 때는 눈 뜨고 나면 부동산 가격이 상승하기 때문에 서로 먼저 낮은 가격에 동산을 가지려고 입찰에 응하지만 하락기 때는 바닥 가격이 어디인지 모르기에 눈치싸움의 결과로 유찰이 자주 일어납니다.
４. 낙찰
경매에서 가장 높은 입찰가를 써 낸 사람이 최종적으로 동산을 가져갈 수 있는데 이런 때를 낙찰됐다고 합니다.
５. 입찰보증금
경매에 참여하기 위해 납부하는 보증금으로 통산 최저입찰가의 10% 정도입니다.
지역에 따라 다르지만 일부 지역의 경우 최저입찰가의 20%를 입찰보증금으로 납부해야 되는 경우도 있으니 참고해주세요.
경매 용어 정리 6~10항목
６. 지분경매
부동산의 일부 지분만을 소유한 대상이 많은 경우에 하는 경매방식입니다. 주로 토지에 많고 아파트의 경우에도 때때로 남편과 아내 중 한개의 지분이 경매로 나오는 경우가 있습니다.
７. 법정지상권
토지 위에 건물을 소유했는데 그 토지에 대한 사용권을 가지지 못한 경우 법정지상권 경매가 이뤄집니다.
８. 임의경매
채권자의 요청에 의해 진행되는 경매로 주로 근저당권을 설정한 은행에서 채무자가 3개월 이상 이자 및 원금 상환을 못할 경우 법원에 요청하여 임의경매를 진행합니다.
９. 강제경매
법원의 명령에 의해 진행되는 경매로 채권자가 채무자를 상대로 동산에 대한 법적 권한을 인정받은 뒤 법원에 요청하여 진행됩니다.
1０. 선순위권리
경매 대상 부동산에 설정된 권리 중 가장 우선하는 권리입니다.
주택의 경우 가장 먼저 확정일자를 받은 임차인의 경우에 선순위 임차인이라고 하여 해당 주택이 경매에 넘어갔을 경우 가장 우선하여 선순위권리를 가지게 됩니다.
＊ 선순위임차인이라고 해도 시청이나 구청의 세금이 우선하고 그 다음 선순위 권리를 가지는 경우가 대부분입니다.
경매 용어 정리 11~15항목
11. 후순위권리
위 선순위보다 뒤에 있는 부동산 권리로 다세대 및 다가구 주택에서 자신보다 앞서 부동산 계약을 체결하고 확정일자를 취득한 임차인이 선순위 권리자이고 그 이후에 입주한 사람의 경우 후순위권리자가 됩니다.
12. 개시결정
경매 절차가 시작됐음을 알리는 법원의 결정으로 보통 경매에 필요한 채권자와 채무자의 서류보완이 완료 된 시점에 진행됩니다.
13. 청구금액
경매를 신청한 채권자가 청구하는 금액으로 임의경매나 강제경매를 신청한 채권자가 채무자에게 받아야되는 금액이라고 보면 됩니다.
14. 배당요구
경매 진행 뒤에 낙찰이 될 때 해당 주택에 거주하는 선순위 권리자들에게 주어지는 권리로 경매 진행 전에 배당 신청을 해야 됩니다.
15. 배당결과통지서
배당이 결정된 후 이를 알리는 문서로 각 배당을 신청한 사람들에게 통지됩니다.
경매 용어 정리 16~20항목
16. 취하
경매 절차가 중단되는 행위로 경매 진행 중 채무자가 채무금액을 변제했을 때 취하되는 경우가 종종 있습니다.
경매 취하의 경우 경매 입찰자들에게 일일이 통보가 되지않기에 해당 경매에 입찰하고자하는 사람들이 당일 법원에 가서 입찰보증금을 납부 전에 필수로 확인해야 됩니다.
17. 대항력
임차인이 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 자신을 보증금을 지킬 수 있는 권리로 경매 절차에 대항할 수 있는 법적 권리입니다.
경매 입찰 전에 대항력있는 임차인이 있는지 있다면 경매 낙찰 후에 해당 금액을 자신이 소화할 수 있는지 필수로 확인하고 경매에 참여해야 됩니다.
간혹 대항력 있는 임차인을 확인하지 못하거나 잘못 계산해 낙찰을 받은 뒤 입찰보증금을 날리는 경우도 많습니다.
18. 공유자우선매수권
공유 부동산이 경매될 때 다른 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다.
아파트의 경우 부부가 공동으로 소유하다 남편이 사업상 부도로 인해 일부 소유권이 경매로 넘어오는 경우가 많습니다.
이럴 때 아내는 해당 아파트의 공유자우선매수권을 가지게 되어 다른 사람보다 우선해서 낙찰을 받을 수 있습니다.
19. 예고등기
장래에 일어날 법률관계를 미리 등기하는 것으로 경매와 관련하여 앞으로의 경매 가능 여부를 알리는 역할을 합니다.
20. 현황조사
법원 감정평가사가 경매 부동산의 실제 사용 상태나 조건을 현장 조사하는 절차로 감정평가서, 점유관계조사서, 세대열람내역서, 매각물건명세서 등에 조사내용이 자세히 나와있습니다.
아래는 대한민국 법원경매정보 사이트입니다. 많은 사설 경매사이트들이 존재하는데 사설 경매사이트의 경우 정보의 오류 등이 있을 수 있습니다.
경매에 입찰을 결정했다면 사설 경매사이트의 정보를 참고하되 반드시 아래 법원경매정보 사이트에서 한번 더 팩트체크를 한 뒤에 입찰을 하는게 좋습니다.
오늘은 부동산 경매를 처음 시작하시는 분들이 필수로 알고 있으면 도움이 되는 경매 용어 20개에 대해서 알아봤습니다.
이 글에서 다룬 20개의 용어들만 알고 경매를 시작해도 경매 과정을 이해하는데 큰 도움이 될 겁니다.
경매의 경우 용어는 반드시 알아야 될 필수 지식이고 더 좋은 건 법원 방문 후 자체 견학을 하거나 경매 사이트에 올라온 물건들에 직접 방문하여 동산의 상태를 살피는 과정이 반드시 필요합니다.