제 워프의 부동산 관련 첫 글은 아파트 갭투자 방법에 관한 내용입니다.
아파트 갭투자하는 방법에 대한 온라인 체크사항 및 아파트 전세가율을 이용하는 방법에 대해서 설명드릴까 합니다.
아래는 제가 공부하고 사용하는 방법이니 갭투자 방법이 궁금하신 분들은 참고해 주시면 감사하겠습니다.
아파트는 대부분의 사람들이 선호하는 주택 유형입니다. 주변 환경이 좋고 몇 백 세대에서 몇천 세대까지 많은 세대가 모여사는 곳이라 보안이 일반 주택에 비해서 아주 좋은편이죠.
이러다보니 아파트는 단순히 사는 공간을 떠나 투자가 가능한 돈이 되는 돈의 영역이 되었습니다.
오늘 말씀드릴 아파트 갭투자는 우리나라에만 존재하는 전세라는 제도를 활용한 투자 방법입니다.
일종의 레버리지 투자라고도 하는 투자 방법으로 상승장에서 많은 분들이 이 갭투자 방법으로 많은 돈을 벌었습니다.
저도 그런 매력에 빠져 작년 초부터 부동산 공부를 시작해 여러 지역 임장을 다니고 아파트 갭투자에 대한 많은 내용을 공부하고 있습니다.
공부를 하다 보니 갭투자도 쉽게 볼 건 아니라는 생각이 들었고 갭투자 시 체크해야 되는 방법이나 주의사항들이 있어 내용 공유하고자 합니다.
1. 아파트 갭투자의 함정
아파트 갭투자에서 초보자가 쉽게 빠지기 쉬운 함정에 대해 먼저 말씀드리겠습니다.
우선 위의 그래프는 호갱노노 앱에서 가져온 별내 아이파크 2차 34평에 대한 매매가와 전세가 간의 그래프 즉 전세가율에 대한 그래프입니다.
위 그래프를 보면 작년 22년 11월 매매가와 전세가의 차이가 1억 초반으로 매매가와 전세가의 간격이 상당히 좁혀져 있는 게 보일 겁니다.
만약 지금이 하락 및 정체기가 아니고 상승장 초반이라면 전 지금 바로 별내로 달려가 위 아파트를 매입할 겁니다.
하지만 달려가 봐야 절대 저 가격엔 별내 아이파크 2차 34평 아파트를 매입할 수 없습니다.
왜냐면 저건 평균 매매가가 아닌 갑툭튀거든요. 즉 어쩌다 한건 발생한 직거래 거래내역입니다.
각종 규제가 많고 매매도 쉽지않은 상황에서 자식들에게 증여를 통한 직거래가 종종 발생하고 있는데 이 건도 증여에 의한 직거래로 보입니다.
(작년까진 자식과 부모간에 매매보단 증여를 통한 명의이전이 세금면에서 유리한 편이였습니다.)
제가 검색해 본 시기의 별내 아이파크 2차의 매매 물건은 총 70건 정도고 그 중에서 같은 평수 최저가는 7억 정도에 나와있습니다.
물론 협의를 통해서 7억 아래로 거래가 가능하겠지만 5억 중후반의 가격엔 거래가 힘들겁니다.
국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개 시스템에 들어가 보면 확실하게 확인이 가능합니다.
5억 7천에 거래된 아파트는 중개거래가 아닌 직거래로 같은 평수의 동월에 중개거래가 된 다른 매물의 가격은 최저가 7억 1천만 원입니다.
여기서 말하고자 하는 바는 갭투자를 하시는 분들이 실수하는 게 바로 호갱노노 or 아실 등의 부동산 정보 앱만을 보고 중복 체크를 하지 않는다는 겁니다.
(앱 상의 갭만 보고 부동산에 달려갔다면 허탕을 치고 올 수밖엔 없겠죠)
공부를 좀 더 하신다면 위와 같은 내용에 현혹되어 시간을 날리는 실수는 하지 않으실 겁니다.
2. 갭투자 아파트 찾는 방법
아파트 갭투자를 위해서는 우선 매매가와 전세가가 붙어있는 말 그대로 전세가율이 높은 지역을 찾아야 됩니다.
전세가율이 높은 아파트를 찾는 직접적인 방법은 예전에는 조인스랜드라는 부동산 사이트가 있었으나 지금은 폐쇄가 됐습니다.
그래서 부동산 사이트 중에 <부동산 지인>이라고 있는데 여기서 좀 더 자세하게 옵션을 걸어서 검색이 가능합니다.
위와 같이 원하는 세부지역과 매매가, 매매 전세가 차액, 전세가율, 세대수 등을 설정하면 해당 지역에서 내가 찾는 전세가율이 높거나 내 투자금으로 투자가 가능한 아파트 단지가 검색됩니다.
부동산지인에서 찾는 갭투자 가능한 아파트단지를 클릭하시면 위와 같이 해당 아파트단지에 대한 자세한 정보가 나옵니다.
이런 정보를 우선 파악한 후에 리스트를 정리해서 해당 지역에 임장을 간다면 무작정 임장가서 현장을 돌아보는 것보다 많은 정보를 파악할 수 있습니다.
여기서 한가지 체크할 건 실제 부동산지인에서 찾은 아파트를 네이버 부동산이나 다른 앱으로 분석해 보면 해당 전세가율과 실제와 맞지않거나 정보가 상이한 부분이 꽤 있으니 다른 사이트도 중복 체크는 필수 입니다.
위 이미지는 호갱노노입니다. 호갱노노 사이트에 접속해서 위와 같이 지도 왼쪽 상단부분에서 원하는 정보에 맞게 끔 조회가 가능합니다.
갭 가격(매매가 – 전세가)으로 설정하고 원하는 지역을 조회하면 지도에서 처럼 아파트 단지 가격 밑에 갭 가격이 표시되어 나타납니다.
물론 이렇게 갭 가격이 나와있지만 글 초반에 언급했듯 직거래 등의 함정이 있을 수 있으니 네이버 부동산 등에 중복 체크는 필수입니다.
3. 성공적인 투자는 지속적인 관심과 공부
위의 전세가율 그래프는 청주의 복대동 두산위브 지웰시티 2차 아파트입니다.
해당 아파트는 2015년 6월에 준공한 준신축 아파트로 해당 지역에선 대장 아파트입니다.
2019년 6월 기준으로 갭 가격은 4,700만 원가량으로 전세가율이 86.2%로 상당히 높아져 있었습니다.
만약 저 시기에 부동산 공부를 해서 5천만 원으로 투자 가능한 갭투자 지역을 찾았고 해당 아파트에 투자를 했다면 결과는 대박이 났을 겁니다.
워낙 낮은 매입가에 투자를 했기에 하락기에도 여유도 있었을 거고요.
그럼 저 때도 초반처럼 한두 건의 매물로 인한 현상은 아니었을지 한번 체크해 보겠습니다.
첫 번째 이미지는 2019년 2분기 두산위브 지웰시티 2차의 실제 실거래가 내역입니다.
층수와 정확하게 일치하지 않지만 두 번째 이미지인 전세가와 비교해보면 충분히 5천만 원 정도의 투자금으로 투자가 가능했을 겁니다.
하지만 2019년 6월 시기엔 충북지역은 부동산의 지속적인 하락기였습니다.
청주시는 2016년 초반부터 부동산이 하락기에 접어들고 있었고 2018년에 그 하락의 정점을 찍은 후 하락세가 둔화되고 있었지만 하락세는 쭉 이어지던 시기였습니다.
이런 시기에 단순히 갭 가격이 낮다고 투자가 가능했었을까요? 아니 대부분 투자를 못했을 겁니다.
하지만 공부를 꾸준히 하면서 준비를 하고 때를 기다리고 있었다면 하락기가 끝나는 타이밍을 잡아 투자를 했을 수도 있을 겁니다.(이런 분들이 돈을 벌었겠죠)
말처럼 쉽지는 않았겠지만 하락하던 전세가가 꾸준히 상승하고 있는 걸 체크하고 전세가가 매매가를 밀어올리는 타이밍을 잡았다며 말이죠.
부동산 공부를 꾸준히 하면서 아파트 하락 상승 사이클을 체크하고 정부의 각종 규제 지원 정책과 각종 지표들의 움직임을 체크하다보면 정말 좋은 타이밍을 잡을 수도 있을 거라고 생각합니다.
그래서 아파트 갭투자를 하고자 한다면 지금과 같은 하락 정체기에도 지속적으로 자료를 체크하고 임장가고 공부를 꾸준히 해야 된다고 생각합니다.
지금같은 시기에 갭투자를 한다고하면 욕먹을 각오는 해야됩니다. 빌라사기 등으로 갭투자에 대한 인식이 아주 안좋아졌거든요. 하지만 역사는 반복된다고 과거에도 갭투자에 대한 안 좋은 인식은 늘 있었습니다.
뭐든 정도가 지나치면 안좋다고 투기가 아닌 투자를 한다면 다른 사람에게 피해를 주지 않는다면 갭투자 방식은 좋은 투자 방식이라 생각합니다.
글이 좀 길어졌는데 아파트 갭투자를 염두해두고 계신분들에게 조금이나마 도움이 되는 글이였으면 좋겠네요.
부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.