안녕하세요. 이번 포스팅은 부동산 공부 중 경매 쪽 공부를 시작하시는 분들이 필수로 알아야 될 부동산 경매 용어인 말소기준권리, 대위변제, 임차권등기, 전세권, 선순위임차인 등 용어 5가지에 대해 알아보는 시간 가져보겠습니다.
경매 공부 초반엔 필수 용어 5가지만 익히자
처음 경매 공부를 시작하다보면 난생 처음보는 경매 용어들이 많아서 쉽게 시작을 못하는 분들이 많습니다.
그러다 너무 법률적인 용어로만 된 책을 접한 분들은 쉽게 포기를 하게 됩니다. 제가 경매공부를 해보니 일단은 초보들이 쉽게 읽을 수 있는 책을 구입하는게 좋습니다.
그리고 법률적인 걸 공부하기보단 필수로 알아야 될 용어들 몇개 정도만 습득하고 권리분석 등을 하다보면 자연스레 나머지 용어들이 머릿속에 들어오게 됩니다.
그럼 권리분석에 필수인 경매 용어 5가지에 대해 알아보겠습니다.
말소기준권리
말소기준권리는 부동산 경매에 있어서 매우 중요한 개념입니다. 이 권리는 경매 중인 부동산에 설정된 여러 권리 중에서 어떤 권리가 매수인에게 인수되고 어떤 권리가 말소되는지를 결정하는 기준이 되기 때문입니다.
이 기준이 되는 권리는 주로 등기부등본에 기록되어 있는데 경매 물건의 권리분석을 위해 등기부현황을 보면 아래의 5가지 중에 한가지 용어가 보일 겁니다.
말소기준권리 5가지
(근)저당
(가)압류
담보가등기
경매개시결정 등기
전세권(배당을 요구한)
말소기준권리가 결정되면 이 기준 이후의 권리는 모두 말소되어 매수인에게 전달되지 않습니다. 이러한 기준점의 설정은 매수인이 경매 물건을 순수하게 인수할 수 있도록 법률로 보장되기에 경매에 참여하는 모든 이해관계자들에게 명확한 기준을 제시합니다.
보통 경매물건들을 검색해보면 개인 or 은행(저축은행) 등에 채무를 갚지못해 압류 등으로 법원에 의해 강제경매나 채권자들에 의한 임의경매가 이뤄지는데 이 경매물건을 이용해 수익을 낼 수 있는지 확인하기 위해서는 말소기준권리가 어떤건지 필수로 알고 있어야 됩니다.
위 사진에 보면 대구은행에서 설정한 근저당이 다른 모든 권리보다 우선시 되는 말소기준권리이며 이후에 발생한 권리나 채권 등은 모두 소멸된다고 보시면 됩니다.
선순위 임차인
경매용어 중에 선순위 임차인이라는 용어가 있습니다. 선순위 임차인은 단어 그대로 최선순위 임차인이라는 뜻입니다.
어떤 사람이 아파트나 주택 등에 임차인으로 전세계약을 체결한 후 해당 주택의 임대인이 대출을 받았다고 가정했을 때 대출을 받은 일자보다 먼저 이사를 와서 전입신고와 확정일자를 취득했다면 이 사람은 선순위 임차인이 됩니다.
만약 경매물건 중 선순위 임차인이 있는 주택이 있는데 해당 주택의 낙찰금액이 임차인의 보증금을 지급하고도 수익이 남는다면 경매입찰이 가능하지만 그렇지 못할 경우엔 절대로 입찰을 하면 안됩니다.
혹시라도 실수로 입찰을 한다면 입찰보증금을 날릴 수 있는 상황이 발생하니 신중하게 입찰을 해야 됩니다.
경매 초보라면 이런 경매 물건 중 이런 물건이 보인다면 일단은 패스하고 좀 더 쉬운 권리관계가 깨끗한 물건에 입찰을 하는게 좋습니다.
임차권 등기
뉴스나 신문 등을 보다보면 간혹 임차권 등기라는 용어에 대해 언급하는 걸 보신적이 있을겁니다.
임차권 등기는 임차인의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 일반적으로 임차인이 퇴거 의사를 표시했음에도 불구하고 집주인의 재정적 제약으로 인해 보증금을 회수할 수 없는 경우에 임차권 등기를 통해 권리를 확보해야 합니다.
이 임차권 등기를 통해 해당 부동산에 대한 임차인의 권리가 인정되어 예상치 못한 분쟁이나 손실을 방지할 수 있습니다.
만약 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 해야되는 상황이 발생한다면 꼭 임차권 등기를 한 뒤에 이사를 해야 이후 발생할 수있는 해당 부동산에 대한 권리를 인정 받을 수 있습니다.
전세권
전세권은 전세계약시 법적인 안전망 역할을 하여 임차인의 보증금이 우선적으로 보장되도록 하며 특히 부동산이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 지킬 수 있는 아주 좋은 방법입니다.
말소기준권리 중 하나인 전세권은 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 최우선 순위 권리로 인정되기에 가능하다면 설정을 해두는 게 좋습니다.
하지만 전세권 설정은 일반적으로 대부분의 집주인이 등록해주기를 기피합니다. 때문에 경매에서 이러한 부동산을 보는 건 상당히 어렵습니다.
본인 집의 등기부등본에 어떤 권리가 설정되는 것이기에 기피하는 건 이해를 하지만 세입자의 입장에선 등록시 상당한 법적 안전 장치이기에 가능한 주택이라면 등록을 해두는게 좋습니다.
간혹 경매 물건을 보다보면 전세권 설정이 되어있는 물건을 볼 수 있는데 이는 대부분 임차인이 법인인 경우가 많습니다.
대위변제
대위변제란 어떤 채무를 갚기 위해 제 3자가 채무자 대신에 채권자에게 그 채무를 갚는 행위를 말합니다. 이렇게 대신 변제를 해준 제 3자는 그 후 원래의 채무자에게 그 금액을 청구할 수 있습니다.
다시 말해, 대위변제는 다른 사람의 빚을 대신 갚아준 후 그 비용을 원래의 빚 주인으로부터 돌려받는 것을 의미합니다.
예시)
A가 B에게 100만원을 빌렸다고 가정했을 때 여기서 제 3자인 C가 A의 빚을 대신 갚아 B에게 100만원을 지불했다면 이를 대위변제라 합니다. 이후 C는 A에게 100만원을 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
대위변제에서 중요한 사항은 대위변제자는 원래 채무자의 빛을 대신 변제함으로써 이에 대한 청구권을 습득한다는 겁니다.
그리고 대위변제가 유효하려면 제 3자가 변제의 의사를 꼭 표시해야 된다는 겁니다. 즉 단순히 돈을 지불한 것만으로는 대위변제가 형성되지 않습니다.
오늘은 부동산 경매용어 중 중요한 5가지 용어에 대해서 알아보는 시간을 가졌습니다. 경매 공부가 처음이라는 위의 용어 정도만 익히고 권리분석을 해도 어느정도 이해가 가기에 억지로 용어를 외우기 보단 책이나 강의를 들으면서 자연스럽게 내 지식으로 녹아들게 하는게 가장 좋은 공부법인거 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
경매 초보가 읽으면 좋은 책
이 책은 경매를 처음 접하는 초보분들이 입문하기에 좋은 책입니다. 지은이 이선미강사님의 인생사를 포함해서 어떻게 경매를 시작해야 되는지 어렵지않고 쉽게 내용을 전달해주어서 처음 경매에 입문한다면 좋은 입문서가 될 것입니다.